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Comment entretenir les parties communes de vos copropriétés ?

L'entretien des parties commune divise propriétaires et locataires. Qui doit entretenir quoi ? Que dit la Loi à ce sujet ? Peut-on faire appel à une entreprise ? Qu’entend-on exactement par parties communes ? Faisons le point. Parties communes : à qui revient l’entretien ?

Avant tout, quelques mots de définition. On appelle les espaces d'un immeuble de copropriété utilisés par l’ensemble des copropriétaires, à savoir :

  • des sols de la copropriété
  • des espaces collectifs extérieurs (les cours, les parcs ou encore les jardins), des voies d'accès de l'immeuble
  • des gros œuvres du bâtiment (les murs, les toitures, etc.),
  • des éléments d'équipements collectifs (les ascenseurs, la chaudière collective, etc.),
  • des gaines et têtes de cheminée (s'il y en existe une),
  • des diverses canalisations,
  • des réseaux d'eau et d'électricité.

La loi est formelle sur ce point : l’article 1719 du Code Civile stipule que c’est au bailleur que revient revient l'obligation d'entretenir le bien immobilier loué. Ce dernier doit être maintenu en bon état, ne serait-ce que pour des raisons de sécurité. Le locataire est chargé de l’entretien, du ménage et des éventuelles réparations dans son logement, mais l’accès à l’immeuble, les parties communes relèvent de la responsabilité du bailleur.

L’entretien des parties communes : la mission du syndic

Dans le cas où la gestion de l’immeuble est supervisée par un syndic de copropriété, c’est ce dernier qui la charge de veiller à l'entretien des espaces communs, afin de maintenir la bonne conservation de l'immeuble. Si l’immeuble ou la copropriété emploie un(e) concierge, c’est à lui / elle que revient l’entretien et les petits travaux (remplacement des ampoules grillées, arrosage des plantes vertes, etc).

Autre possibilité : les entreprises de nettoyage spécialisées. Moyennant un forfait mensuel, les copropriétaires délèguent l’entretien des parties communes à des agents de nettoyage. Ces derniers peuvent également prendre en charge le remplacement du / de la concierge en cas de besoin, la remise en état des appartements, la redirection du courrier en encore le débarras de cave et de grenier.

Les menus travaux sont laissés à l'initiative du syndicat. Pour les aménagements ou les agencements importants, l’assemblée générale doit procéder à un vote.

L’entretien des parties communes : la notion d’utilité

L'obligation d'entretien a une application très variable en fonction des cas. En copropriété, tout le monde est tenu de participer aux charges de vie commune. Cela inclut, l’accès à l’immeuble, l’arrosage des plantes, l’entretien des escaliers, etc. Mais qu’en est-il, par exemple, des frais de remise en état de l’ascenseur pour un résident dont le logement a pignon sur rue ?

C’est là qu’entre en jeu la notion d’utilité. On parle “d’utilité” lorsqu’un copropriétaire utilise les équipements communs ou le service collectif pour son usage privé. S’il utilise les escaliers pour accéder à son étage ou la cour pour garer son vélo, il en a l’utilité et donc doit participer aux éventuelles dépenses. Pour reprendre l’exemple de l’ascenseur, il y a utilité si le propriétaire habite un appartement situé au 3ème étage. Un résident vivant au rez-de-chaussée ne se verra pas appliquer de frais d’entretien ou de remise en état puisqu’il ne s’en sert pas.

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